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注文住宅の費用内訳｜3つの柱と相場を解説【2026年】

書き手：積水ハウス施主のホンネbuilding_house_papa ↗2026年10月22日更新

注文住宅の費用は、ハウスメーカーから提示される「本体価格」だけではありません。実際には本体工事費・付帯工事費・諸費用の3つを合計した金額が建物の総額となり、土地を購入する場合はそこに土地取得費が加わります。結論からお伝えすると、本体価格は建物総額の65〜75%程度にすぎず、残りの25〜35%は別途かかる費用です。住宅金融支援機構の調査でも、注文住宅（建物のみ）の全国平均は約3,936万円、土地付き注文住宅では約5,007万円となっており、土地の有無で総額のイメージは大きく変わります。この記事では、注文住宅にかかる費用の全体像を項目別に整理し、見落としやすいポイントと予算の立て方まで解説します。

この記事を書いた人 大沢｜iekatsu編集部（編集長積水ハウス施主のホンネ監修） 大手ハウスメーカー8社（積水ハウス・住友林業・パナソニックホームズ・住友不動産・一条工務店・ヘーベルハウス・ウィザースホーム・クレバリーホーム）を比較検討し、積水ハウスで家を建てた（2026年）。8社すべてから見積もりを取得した経験をもとに、費用のリアルを執筆しています。

注文住宅の費用は「3つの柱」＋土地取得費で構成される

注文住宅の建物にかかる総費用は、本体工事費・付帯工事費・諸費用の3つで構成されます。総額3,500万円の家を建てる場合、それぞれの目安は以下の通りです。

費用の種類	総額に占める割合	金額目安（総額3,500万円の場合）
本体工事費	65〜75%	2,300〜2,600万円
付帯工事費	15〜20%	530〜700万円
諸費用	5〜10%	175〜350万円

これは建物部分の内訳です。土地から購入する場合は、この建物費用に加えて土地取得費（土地代金・仲介手数料・登記費用など）が必要になります。住宅金融支援機構の「2024年度フラット35利用者調査」によると、注文住宅（建物のみ）の全国平均費用は3,936万円、土地付き注文住宅の全国平均費用は5,007万円でした。土地を購入してから建てる方は、建物費用とは別に1,000万円前後の差が出ることを資金計画の段階で見込んでおく必要があります。土地探しの進め方は土地探しのコツ10選で詳しく整理しています。

多くの人がハウスメーカーの広告で目にするのは「本体価格」です。しかし実際に住み始めるまでには、付帯工事費と諸費用が上乗せされます。「思ったより総額が高い」と感じる方の多くは、この2つを見落としているケースがほとんどです。

本体工事費とは？費用の内訳と相場

本体工事費とは、建物本体を建てるためにかかる費用のことです。基礎・構造・外壁・屋根・内装・設備など、家そのものを構成するすべての工事が含まれます。

本体工事費の相場（坪単価別）

坪単価（1坪＝約3.3平方メートルあたりの建築費）は、ハウスメーカーや工務店によって大きく異なります。

グレード	坪単価の目安	30坪の本体工事費	40坪の本体工事費
ローコスト系	40〜60万円	1,200〜1,800万円	1,600〜2,400万円
中堅ハウスメーカー	60〜80万円	1,800〜2,400万円	2,400〜3,200万円
大手ハウスメーカー	80〜120万円	2,400〜3,600万円	3,200〜4,800万円

坪単価はあくまでも目安です。同じハウスメーカーでも、間取りの複雑さ・設備のグレード・オプションの有無によって大きく変わります。

本体工事費に含まれるもの・含まれないもの

見積もりを確認する際は、何が本体工事費に含まれているかを必ずチェックしましょう。

含まれるもの（一般的な例）	含まれないもの（別途費用になるケース）
基礎工事	地盤改良工事
躯体工事（柱・梁・屋根）	外構・エクステリア
外壁・屋根仕上げ	照明器具・カーテン
内装（クロス・床材）	太陽光パネル・蓄電池
システムキッチン・浴室（標準仕様）	食洗機・床暖房（オプション）
給排水・電気・ガス工事（建物内部）	引越し費用・仮住まい費用

【知っておきたいポイント】 「標準仕様」の範囲はメーカーによって異なります。ある会社では標準仕様に含まれる設備が、別の会社ではオプション扱いになっていることも珍しくありません。見積もりを比較する際は、含まれる設備の内容を揃えて比較することが重要です。

付帯工事費とは？見落としやすい費用の全リスト

付帯工事費とは、建物本体以外で「家を建てるために必要な工事」にかかる費用です。多くの初心者が見落としやすく、後から「こんなにかかるとは思わなかった」と驚く費用でもあります。総額の15〜20%、金額にすると数百万円規模になることも珍しくありません。

地盤調査・地盤改良工事

家を建てる前には、必ず地盤調査（地盤の強度を測る調査）が必要です。調査の結果、地盤が弱いと判断された場合は地盤改良工事が必要になります。

工事の種類	費用目安
地盤調査	5〜10万円
表層改良工法	50〜100万円
柱状改良工法	80〜150万円
鋼管杭工法	150〜300万円

地盤改良工事が必要かどうかは、調査をしてみるまでわかりません。土地によっては100万円以上かかることもあるため、予算に余裕を持たせておくことが重要です。なお、ベタ基礎（建物底面全体をコンクリートで覆う基礎工法）を採用しても、地盤改良が別途必要なケースがあります。

外構・造成工事

「外構費用が別途かかると知らなかった」という声は非常に多いです。外構（門扉・塀・駐車場・庭など建物の外まわり）の工事は、ほとんどの場合、本体工事費に含まれません。

外構の主な工事	費用目安
駐車場（土間コンクリート1台分）	15〜25万円
フェンス・ブロック塀（10m）	30〜80万円
アプローチ・門柱	30〜60万円
庭の整地・芝張り	20〜50万円
外構工事合計目安	100〜300万円

造成工事（土地の高低差を整えたり、土を盛ったりする工事）が必要な場合は、さらに50〜200万円程度かかることがあります。

設計費用の幅

設計費用も付帯工事費とあわせて見落とされがちです。ハウスメーカーに依頼する場合は本体価格の5〜10%が目安ですが、設計事務所に別途依頼する場合は10〜15%程度になることが一般的です。基本設計料・実施設計料・構造計算料・確認申請手数料などがこの中に含まれます。

その他の付帯工事費

工事の種類	費用目安	備考
仮設工事（足場・仮設電気など）	30〜60万円	本体工事費に含む場合も
解体工事（既存建物がある場合）	100〜300万円	木造30坪の場合
上下水道引込工事	30〜100万円	土地の状況による
電気・ガス引込工事	10〜30万円

編集部のリアルな声

【編集長の実体験から】8社の見積もりを並べて気づいた「外構費用」の罠

私が8社から見積もりを取ったとき、最初に驚いたのが外構費用の扱いのバラつきでした。

A社は「外構工事費150万円込み」で総額を提示してきた一方、B社は外構を一切含まず本体価格だけを見せてきました。数字の上ではB社のほうが安く見えますが、外構を足すと実はほぼ同額。単純に本体価格だけを並べると、まったく正しい比較にならないのです。

さらに厄介だったのが、「外構工事費を概算で入れているだけで、実際の金額は外構業者に別途見積もりが必要」と言われるケースです。つまり、入っているように見えて、金額は未確定という状態でした。

見積もりを受け取ったときは、「外構費用は含まれていますか？含まれているとしたら具体的にどこまでですか？」と必ず確認することをおすすめします。この一言で、各社の見積もりの前提を揃えることができます。

諸費用とは？契約・ローン・税金の費用一覧

諸費用とは、工事以外にかかる手続き・税金・保険などの費用の総称です。総額の5〜10%が目安で、3,500万円の家であれば175〜350万円程度かかります。 現金で支払う必要があるものも多いため、資金計画の段階で把握しておくことが重要です。

契約・設計・検査費用

費用の種類	金額目安	内容
設計費用	本体の5〜10%	工務店は別途かかる場合も
建築確認申請費用	10〜30万円	建物が法令に適合するか審査
地鎮祭・上棟式	5〜20万円	省略も可能
中間検査・完成検査	5〜10万円

支払いのタイミング（手付金・着工金・中間金・引渡金）

注文住宅の費用は、完成後の一括払いではありません。一般的には契約から引き渡しまでの間に、次のように分割して支払います。

支払いのタイミング	名称	割合の目安
契約時	手付金（契約金）	約10%
着工時	着工金	約30%
上棟時	中間金	約30%
引き渡し時	残代金	約30%

割合はハウスメーカー・工務店によって異なるため、契約前に必ず確認してください。住宅ローンは引き渡し後にしか実行されないため、着工金や中間金の支払いにはつなぎ融資を使うのが一般的です。つなぎ融資を使えば、建物完成までの資金を現金を用意せずに融資でつなぐことができます。

住宅ローン関連費用

費用の種類	金額目安	内容
ローン事務手数料	3〜100万円	金融機関によって大きく異なる
ローン保証料	0〜100万円	保証型か融資型かで変わる
つなぎ融資費用	10〜30万円	注文住宅特有の費用
火災保険・地震保険	20〜50万円	10年一括払いの場合の目安

【編集長より】 住宅ローンの事務手数料は金融機関によって「定額型（3〜5万円）」と「定率型（借入額の約2%）」に分かれます。3,000万円借りる場合、定率型では60万円にもなります。ハウスメーカーが提携している銀行を勧めてくる場合、手数料の計算方式を必ず確認してください。

税金・登記費用

費用の種類	金額目安	内容
不動産取得税	数万〜数十万円	軽減措置で大幅に下がる場合も
登録免許税	数万〜十数万円	土地・建物の登記にかかる税金
司法書士報酬	10〜30万円	登記手続きの代行費用
印紙税	1〜3万円	工事請負契約書・ローン契約書に必要

フラット35を利用する場合は、住宅の技術基準と適合証明の手続・費用を確認します。証明書の取得費用が見積もりに含まれるか、住宅会社・申込先へ確認してください。

8社比較で見えた「見積もりの落とし穴」——費用の計上方法の違い

8社から見積もりを取って比較した経験から、会社ごとに費用の計上方法が大きく異なる点を整理しました。「安い」「高い」を正しく判断するために知っておくべきポイントです。

落とし穴1: 地盤改良工事の扱いが会社によって異なる

地盤改良工事を見積もりに含めるかどうかは、会社によってまちまちです。

会社のパターン	見積もりへの記載
A社タイプ	地盤改良を「概算50万円」として計上
B社タイプ	「地盤調査後に別途見積もり」として計上しない
C社タイプ	地盤改良が不要だった場合のみ正式見積もりを出す

B社・C社タイプは、後から地盤改良費が100万円以上加算されるリスクがあります。見積もり提示時に「地盤改良が必要になった場合はどう対応されますか？」と一言確認するだけで、想定外の出費を防げます。

落とし穴2: 諸費用のローン手数料の計算方法が違う

「うちはローン手数料が安い」と言われても、定額型と定率型では借入金額によって逆転することがあります。

手数料の種類	借入2,000万円	借入3,500万円
定額型（5万円）	5万円	5万円
定率型（2.2%）	44万円	77万円

借入額が多いほど定率型は高額になります。提携ローンを勧められたときは、手数料の種類と金額を必ず確認しましょう。

落とし穴3: 仮設工事費・照明費の扱い

「本体工事費に含まれる」と思い込みやすい費用が、実は別途計上されているケースがあります。

仮設工事費（足場・仮設トイレ）：本体に含む会社と別途請求する会社がある
照明器具：ほぼすべてのメーカーで「照明は別途」。50万〜100万円かかることも
カーテン・ブラインド：照明と同様に別途。30万〜80万円程度

30坪・35坪・40坪の費用シミュレーション

実際にどのくらいの総額になるか、坪数別・グレード別でシミュレーションしました。

ローコスト系（坪単価50万円）の場合

坪数	本体工事費	付帯工事費	諸費用	総額目安
30坪	1,500万円	300〜400万円	100〜170万円	1,900〜2,070万円
35坪	1,750万円	350〜450万円	110〜200万円	2,210〜2,400万円
40坪	2,000万円	400〜500万円	120〜230万円	2,520〜2,730万円

中堅ハウスメーカー（坪単価70万円）の場合

坪数	本体工事費	付帯工事費	諸費用	総額目安
30坪	2,100万円	420〜520万円	130〜210万円	2,650〜2,830万円
35坪	2,450万円	490〜590万円	150〜245万円	3,090〜3,285万円
40坪	2,800万円	560〜660万円	170〜280万円	3,530〜3,740万円

大手ハウスメーカー（坪単価100万円）の場合

坪数	本体工事費	付帯工事費	諸費用	総額目安
30坪	3,000万円	600〜700万円	180〜300万円	3,780〜4,000万円
35坪	3,500万円	700〜800万円	210〜350万円	4,410〜4,650万円
40坪	4,000万円	800〜900万円	240〜400万円	5,040〜5,300万円

上記はあくまで目安です。地盤改良の要否や選ぶオプション、外構のグレードによって変わります。見積もりは「本体価格」ではなく総額ベースで比較することが重要です。 どのグレードが自分に合うか迷う場合は、ハウスメーカー診断（無料・約2分）で方向性を整理してから、比較ガイドで各社を見比べるのがおすすめです。

予算オーバーを防ぐ3つのポイント

注文住宅で予算オーバーが起きる原因のほとんどは、「付帯工事費と諸費用を初めから予算に組み込んでいなかった」ことです。

1. 総額ベースで予算を設定する

「本体3,000万円の家を建てたい」ではなく、「住み始めるまでの総費用3,500万円に抑えたい」という目標設定が重要です。本体価格に付帯工事費・諸費用を加えると、1.3〜1.4倍程度になると覚えておきましょう。土地を購入する場合は、さらに土地取得費を加えて考える必要があります。

2. 相見積もりを取るときは「前提条件を揃える」

複数社から見積もりを取る際は、外構費用・地盤改良工事・照明費用の扱いを統一して依頼することが重要です。「外構は含まない」「地盤改良は概算で入れてください」など、条件を指定して比較しましょう。見積もりの見方そのものは注文住宅の見積もりの読み方で詳しく解説しています。

3. 予備費を総額の5%程度確保する

地盤改良工事の有無など、事前に確定できない費用が必ず発生します。総額の5%程度を予備費として確保しておくと、後から資金不足になるリスクを防げます。

まとめ

注文住宅の建物費用は**本体工事費（65〜75%）・付帯工事費（15〜20%）・諸費用（5〜10%）**の3つで構成される
土地を購入する場合は、建物費用に加えて土地取得費が必要。全国平均では建物のみ約3,936万円、土地付きでは約5,007万円という差がある（フラット35利用者調査）
付帯工事費には外構工事・地盤改良工事などが含まれ、合計数百万円規模になることも多い
諸費用は総額の5〜10%が目安。手付金・着工金・中間金・引渡金という分割払いの流れも事前に把握しておく必要がある
外構費用・地盤改良工事・ローン手数料は、会社によって見積もりへの計上方法が異なるため、条件を揃えて比較することが重要

まずは気になるハウスメーカー・工務店に「外構費用と地盤改良工事を含めた総額概算」を依頼し、3社以上で比較することから始めてみましょう。どこから手をつければよいか迷っている方は、ハウスメーカー診断で自分に合う方向性を整理するところから始めてみてください。

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よくある質問（FAQ）

Q. 注文住宅の諸費用はいくらかかりますか？

諸費用は総額の5〜10%が目安です。総額3,500万円の場合、175〜350万円程度かかります。住宅ローン関連費用・登記費用・税金などが含まれ、現金払いが必要な項目も多いため、早めに把握しておくことが重要です。

Q. 付帯工事費と本体工事費の違いは何ですか？

本体工事費は建物本体を建てる費用、付帯工事費は建物本体以外で家を建てるために必要な工事の費用です。地盤調査・地盤改良工事・外構工事・仮設工事などが付帯工事費に含まれます。総額の15〜20%程度を占めます。

Q. 外構工事費は本体工事費に含まれますか？

多くの場合、外構工事費は本体工事費に含まれません。外構工事（駐車場・フェンス・アプローチなど）は別途100〜300万円程度かかるのが一般的です。ただし概算を含んでいる会社もあるため、見積もりを受け取ったときに「外構費用は含まれていますか」と必ず確認しましょう。

Q. 土地取得費はこの記事の総額に含まれますか？

含まれません。この記事で解説している本体工事費・付帯工事費・諸費用は、建物にかかる費用のみです。土地を購入する場合は、これとは別に土地代金や仲介手数料、登記費用などの土地取得費が必要になります。住宅金融支援機構の調査では、注文住宅（建物のみ）の全国平均が約3,936万円、土地付き注文住宅では約5,007万円となっています。

Q. 住宅ローンの支払いはいつ発生しますか？

住宅ローンは建物の引き渡し後にしか実行されないため、契約時の手付金、着工時の着工金、上棟時の中間金は、つなぎ融資などを使って先に支払う必要があります。一般的には契約時10%・着工時30%・上棟時30%・引渡時30%程度の分割で支払うケースが多いです。

Q. 注文住宅の費用で一番見落とされやすいものは何ですか？

外構工事費と地盤改良工事費が特に見落とされやすいです。外構は本体工事費に含まれないケースがほとんどで、地盤改良は調査後でないと必要かどうかわかりません。また、住宅ローンのつなぎ融資費用・照明費用・カーテン費用も計上漏れが多い項目です。

Q. 見積もりを比較するときに注意すべきことは何ですか？

外構費用・地盤改良工事・照明費用・仮設工事費の「含まれ方」を各社で統一して確認することが重要です。本体価格だけで比較すると、後から大きく金額が変わることがあります。必ず「外構・地盤改良を含めた住み始めるまでの総額はいくらですか」という質問で比較しましょう。

金融・制度に関する上記の確認：2026年10月21日。参照：利用条件。